Die Annahme des Darlehensangebots führt nicht sofort zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde. Dazwischen zwingt eine Reihe von rechtlichen und operativen Anforderungen zu einem Zeitplan, den weder der Käufer noch der Notar allein beherrschen können. Jedes Hindernis zu verstehen, ermöglicht es, Blockaden vorherzusehen, anstatt sie zu erleiden.
Artikel L.313-36 des Verbrauchergesetzes: die 4-Monats-Grenze, die die Banken nicht erklären
Die meisten Käufer denken in Wochen nach der Annahme des Angebots. Der tatsächliche Rahmen ist jedoch strenger. Artikel L.313-36 des Verbrauchergesetzes sieht vor, dass das Darlehensangebot unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass der Verkauf innerhalb von 4 Monaten nach dieser Annahme nicht zustande kommt.
Konkrett bedeutet dies, dass das Angebot automatisch verfällt, wenn die notarielle Urkunde innerhalb dieses Zeitraums nicht unterzeichnet wird. Der Kreditnehmer verliert seine Finanzierung ohne Verschulden der Bank. Diese Bestimmung fehlt in den meisten Begleitbriefen der Banken, obwohl sie die Existenz des Darlehens selbst bedingt.
Dieser Zeitraum von 4 Monaten ist kein beruflicher Brauch oder eine Empfehlung: Es ist eine zwingende gesetzliche Grenze. Wenn ein Dossier verzögert wird (Stadtplanung, nicht beseitigte Dienstbarkeit, komplexe Miteigentümerschaft auf der Verkäuferseite), besteht die Frage nicht darin, den Notar erneut zu kontaktieren, sondern zu überprüfen, ob der Zeitraum zwischen der Annahme des Darlehensangebots und der Unterzeichnung beim Notar mit dieser fatalen Frist kompatibel bleibt. Ist diese Frist überschritten, muss ein neues Angebot angefordert werden, mit dem Risiko eines angepassten Zinssatzes.
Freigabe der Mittel durch die Bank: keine gesetzlich festgelegte Frist
Im Gegensatz zur 10-tägigen Überlegungsfrist (in der Praxis 11 Tage, da die Annahme nicht vor dem 11. Tag nach Erhalt des Angebots erfolgen kann), wird die Freigabe der Mittel durch keinen Text geregelt, der eine Anzahl von Tagen festlegt. Das Gesetz legt einen Rahmen für die Überlegung des Kreditnehmers fest, nicht für die operative Reaktionsfähigkeit der Bank.
In der Praxis hängt die Überweisung der Mittel an den Notar von mehreren gleichzeitig zu berücksichtigenden Faktoren ab:
- Die Art der Transaktion: Ein Kauf im Altbau erfordert eine einmalige Freigabe, während eine VEFA auf aufeinanderfolgende Mittelabrufe abgestimmt ist, die sich nach dem Fortschritt der Baustelle richten.
- Der tatsächliche Eingang des Mittelabrufs bei der Bank, der von dem Notar ausgestellt wurde, ein Dokument, das sich von dem akzeptierten Angebot unterscheidet.
- Der interne Validierungsprozess: Einige Institute zentralisieren die Freigaben in einem speziellen Dienst, der die Anfragen in Chargen bearbeitet, was mehrere Werktage hinzufügen kann.
- Die Konformität der Sicherheiten: Wenn die Bank ein Pfandrecht oder eine Hypothek verlangt, muss der Notar zunächst die Eintragung bestätigen, was den Zeitplan verlängert.
Es ist sinnvoll, die Bank bereits bei der Annahme des Angebots nach ihrer durchschnittlichen internen Bearbeitungszeit für Mittelabrufe zu fragen. Diese Informationen, die selten spontan mitgeteilt werden, ermöglichen es dem Notar, das Datum der Unterzeichnung präziser festzulegen.
Koordination Notar-Bank: der tatsächliche Engpass
Der Zeitraum, den der Käufer zwischen der Annahme des Angebots und der Unterzeichnung beim Notar wahrnimmt, ergibt sich weniger aus den gesetzlichen Verpflichtungen als aus der operativen Koordination zwischen der Notarkanzlei und dem Kreditdienst. Zwei parallele Prozesse müssen gleichzeitig zusammenlaufen.
Auf der Seite des Notars erfordert die Vorbereitung der notariellen Urkunde die Zusammenstellung von Unterlagen, die nicht vom Kreditnehmer abhängen: aktueller Hypothekenstand, Baugenehmigungsbescheinigung, technische Gutachten, Löschung des städtischen Vorkaufsrechts (dessen gesetzliche Frist zwei Monate für die Gemeinde beträgt). Ein vollständiges Dossier auf Seiten der Bank nützt nichts, wenn der Hypothekenstand eine nicht gelöschte Eintragung aufweist.
Auf der Seite der Bank erfordert die Überweisung der Mittel den Eingang des notariellen Mittelabrufs, der den genauen Betrag, das geplante Datum und die Kontodaten des Treuhandkontos der Kanzlei angibt. Jede Abweichung zwischen dem Betrag des Angebots und dem des Mittelabrufs blockiert den Prozess. Diese Diskrepanz tritt häufig auf, wenn die endgültigen Notarkosten von der ursprünglichen Schätzung abweichen.
Typische Abfolge nach Annahme des Angebots
Der Notar kann das Datum der Unterzeichnung erst festlegen, nachdem er alle erforderlichen Verwaltungsunterlagen gesammelt und eine Bestätigung der Bank über die Freigabezeit erhalten hat. Beim Kauf eines Altbaus liegt der Zeitraum in der Regel zwischen drei und sechs Wochen nach der Annahme, aber diese Dauer variiert je nach Komplexität des Verkäuferdossiers.
Ein oft übersehener Punkt: Der Notar des Verkäufers und der des Käufers (wenn es zwei gibt) müssen sich über den Entwurf der Urkunde abstimmen. Jeder Austausch zwischen den Kanzleien verlängert den Zeitplan um mindestens einige Tage.
Konkrete Risiken einer Verzögerung über den Kaufvertrag hinaus
Der Kaufvertrag legt ein Fristdatum für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde fest, das oft drei bis vier Monate nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags angesetzt ist. Dieses Datum ist nicht dekorativ. Wenn der Käufer nicht innerhalb der vorgesehenen Frist unterzeichnet und kein Nachtrag zur Verlängerung unterzeichnet wurde, kann der Verkäufer die Nichtigkeit des Kaufvertrags geltend machen und die Anzahlung einbehalten.
Die Falle schnappt zu, wenn sich zwei Fristen überschneiden: das Fristdatum des Kaufvertrags und die 4-Monats-Frist des Artikels L.313-36. Eine Verzögerung bei der Freigabe durch die Bank kann sowohl den Kaufvertrag als auch das Darlehensangebot gleichzeitig zum Verfallen bringen. Der Käufer steht dann ohne Finanzierung und ohne Immobilie da, mit einer potenziell verlorenen Anzahlung.
Um die Transaktion zu sichern, sind drei Vorsichtsmaßnahmen erforderlich:
- Das Fristdatum des Kaufvertrags mit einem Puffer von mindestens zwei Wochen vor Ablauf der 4 Monate des Angebots zu synchronisieren.
- Den von der Bank geschätzten Freigabezeitraum schriftlich zu erhalten und ihn dem Notar sofort nach der Annahme zu übermitteln.
- Die Anfrage nach einem Nachtrag zur Verlängerung vorzeitig zu stellen, wenn der Notar auf eine Verzögerung bei der Sammlung der Verwaltungsunterlagen hinweist, anstatt bis zur letzten Woche zu warten.
Der Zeitplan zwischen der Annahme des Darlehensangebots und der Unterzeichnung beim Notar beruht auf festen gesetzlichen Vorgaben (Überlegungsfrist, aufschiebende Bedingung von 4 Monaten) und operativen Variablen (Bankfreigabe, Verwaltungsunterlagen, interkanzlei Koordination). Die ersten zu beherrschen und die zweiten vorherzusehen, bleibt der einzige Hebel, um zu verhindern, dass ein Immobilienkauf in der letzten Phase entgleist.